不動産の任意売却ができないケースとは？できない場合やどうなるかを解説

住宅ローンの支払いができなくなった場合に、強制競売にかけられることなく、少しでも残債額を減らす方法として認知されている任意売却ですが、必ずしも任意売却ができるとは限りません。
状況によっては任意売却ができないケースあるため、大阪市東住吉区、平野区、天王寺区、八尾市で任意売却での不動産売却を検討している方は、ぜひ最後まで確認してみてください。

不動産売却における任意売却とは？競売との違い

まず初めに、任意売却について解説します。

任意売却とは

不動産を売却する際には、以下3種類の売却方法があります。

• 一般売却
• 任意売却
• 強制競売

便宜的に一般売却としていますが、要するに一般的な普通の不動産売却のことです。
住宅ローンの残債が残っている不動産を売却するときに、住宅ローンを完済しなければ不動産に付随している金融機関の抵当権は抹消できません。
抵当権とは残債があるうちに不動産を担保とするために、金融機関が設定している権利のことです。
不動産取引において、買主に引き渡す不動産には、抵当権や差し押さえなどの第三者の権利が付随していないことが引渡しの条件になります。
そして、抵当権などの第三者の権利が付いていない状態で、残債も残さずに売却する方法を一般売却と呼びます。
それに対して任意売却は、住宅ローンの残債がある状態で不動産を売却する方法です。
不動産を売却した利益でもローンの完済ができないため、残債を残しつつ不動産を売却するの方法です。
その場合、一般的には抵当権の抹消は不可能ですが、金融機関に対し交渉と相談し、金融機関の同意を得られれば残債を残しつつも不動産売却をして抵当権の抹消を同意してもらいます。

任意売却と強制競売

強制競売とは、住宅ローンやそのほかの借り入れを3～6か月滞納すると、債権者である金融機関から一括返済が求められます。
しかし、期限の利益を損失すると不動産を差し押さえられ、法的な手続きを通して不動産が強制的に競売にかけられます。
債権者から裁判所への申し立てによって認められるので、競売が完了しても住み続けている場合には、裁判所から立ち退き命令が出るほど強制的なものです。
任意売却とは違って売主の意思は一切無視され、売却価格についても入札形式で最も高額で入札した買主に売却されます。
高額で入札といっても一般的な売却相場に比べると6割から7割ほどにの価格で売却することになります。
その結果、強制競売されると任意売却に比べて多額の残債が残ることになります。
残債は競売後に少しずつ返済して完済する必要があります。
残債の返済額や期間を減らすために、少しでも売却価格が高くし、残債を減らしたいということを理由に、強制競売を避けようと考える方が多いかと思います。
早めの対策をとるためにも、任意売却や競売についてお困りの方は、ぜひ私たち「SKY」までお気軽にお問い合わせください。

任意売却ができないケースとは？

次に、任意売却が認められない場合について、それぞれのケースごとに以下で解説します。

金融機関の同意を得られない

任意売却をするためには金融機関の同意は必須となるため、同意してもらえない限り任意売却はできないでしょう。
任意売却にいたるまでには住宅ローンを滞納していることが多いのですが、ある程度滞納が進んだらすぐに競売に進める金融機関もあります。
そもそも任意売却自体に取り組まない金融機関もあるでしょう。
また、金融機関が同意しても、売主と連絡が取れなかったり、必要書類を用意してくれなかったりなど、売却活動に協力的でない場合は任意売却できないこともあります。
このようなことにならないためにも、返済が厳しいと感じたらすぐに金融期間に相談をして、はやめの対策をとるようにしましょう。

そのほかの借り入れや税金未納のトラブルがある

住宅ローン以外に借り入れをしている場合、滞納や税金未納で不動産に対して差し押さえが入っているケースだと任意売却をおこなうことはできません。
金融機関が任意売却を認めていても、それ以外の差し押さえが入っていると引渡しをすることができないため、その差し押さえを抹消する必要があります。
しかし、借り入れや税金滞納を完済しないと差し押さえは抹消できず、それらの完済費用を用意できない場合には任意売却はできないでしょう。

売却額が住宅ローン残債よりも低い

不動産の売却額が住宅ローン残債よりも低く、その格差があまりにも著しい場合には、金融機関が任意売却に同意してくれない可能性もあります。
そうならないためにも、今の不動産がどれくらいの価格で売却できる見込みがあるのかというのを正確に知っておくことが大切です。
任意売却をしたあとの推定残債を算出し、今後の返済計画案を提示することで金融機関も信頼を寄せることもあるので、任意売却の合意を得ることができるでしょう。
返済計画案が、現在の収入や支出と照らし合わせて、実効性の高いものだと判断されれば、金融機関が任意売却に同意してくれる可能性も高くなるため、慎重に返済プランを考えましょう。

任意売却ができない場合にはどうなる？

最後に、任意売却が認められなかった場合にはどうなるのかご紹介します。

任意売却できないときは競売に移行する

任意売却が認められない場合、または任意売却をおこなったけれども売れない場合には、金融機関が裁判所へ強制競売を申し立てられます。
競売が申し立てられると、不動産所有者の手元に「競売開始決定通知」が届き、同時期に物件調査のお知らせが届きます。
物件調査は競売の物件資料作成や落札基準価格の決定のために裁判所の執行者と不動産鑑定士による行われるものです。
もし調査に協力せず鍵をかけて入れないようにしても、鍵の解錠業者によって鍵が開けられてしまいます。
その後、2か月程度で競売資料が完成、さらに2か月後あたりで入札日が決定されます。
入札後は2週間程度で所有権が移転し、そのまま住み続けると強制退去命令が執行されて強制的に立ち退きを命じられます。
競売開始決定からおよそ5か月で所有権がなくなり、不動産を利用することができなくなります。

競売後の残債の取り扱い

競売後の残債は、毎月支払えるだけの金額を返済する必要があります。
競売は不動産売却相場より安く売却されるため、その返済には10年以上かかることが多いです。
もし、残債を支払えない場合には、所得額によっては給与の差し押さえや、そのほかに資産があれば差し押さえ、預貯金も同様に差し押さえられる可能性もあります。
それらのリスクを回避するために、競売後に個人再生や自己破産など、債務整理をする方もいるでしょう。
任意売却ができず、競売になってしまうことで残債のリスクは格段に上がるので、任意売却は慎重に進める必要があります。

まとめ

任意売却とは、金融機関の同意を得て残債を残したまま不動産売却することで、住宅ローンの返済が滞ったときに利用されます。
競売にかけられないためにも、早めの対策として任意売却を検討しておくと良いでしょう。
大阪市東住吉区、平野区、天王寺区、八尾市で任意売却を検討している、住宅ローンの支払いが苦しいなどお悩みを抱えている方は私たち「SKY」までお気軽にご相談ください。